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北京楼市进入寒冬!楼市悬了?

锋戈    刘晓博    2017-06-02 09:00
今天(5月31日),“经济日报”主办的“证券日报”发布了一条醒目的消息:北京二手房价大面积下跌,部分区域跌幅超20%。

报道援引“伟业我爱我家集团市场研究院”的统计:

2017年5月份,北京二手房成交均价环比4月份同期下滑2.4%,二手住宅市场实际签单量环比4月份同期下降34.2%。跌幅最大的是通州区、亦庄开发区,幅度都超过了20%。

北京楼市迅速入冬,局部地区出现闪崩,这一点都不意外。

今年春节之后,北京楼市再次出现异动,上涨势头明显。大量游资进入北京,参与住宅、商办物业的炒作。在中央的部署下,北京官方连续出台了极具杀伤力的调控手段,其中包括“处女贷”(认房又认贷)、“离婚贷”、大幅提高二套房首付比例(普通住宅6成,豪宅8成)、暂停发放25年以上贷款、用大学区概念打击高价学位房,基本上把商办物业“判处死刑”。

更让北京购房者产生巨大心理震撼的,是4月1日雄安新区的推出。一夜之间,让通州副中心和廊坊北三县的估值发生了逆转。此外,近期还在传闻“中央商务区”的概念。这意味着,在北京核心区的房地产政策也将发生重大转折。

北京是权力中心、资金中心,北京吸附的资金规模相当于1.3个上海,或者1.3个香港,或者2个深圳,或者4.5个天津。珠三角四大城市,深圳、广州、佛山、东莞加起来,也没有北京的钱多。

钱多、发展机遇多、办事方便、公共资源优质,这些因素成为巨大的磁场,吸引着全国的移民。当绝大多数城市为吸引人才、资金、技术而发愁的时候,北京则在分流人、财、物。而且由于效果不明显,政策力度不断加大。

央视近日报道,北京将在过去3年每年只接收1万名“非北京生源毕业生”的基础上,再次大幅压缩毕业生引进名额。所谓“北京生源”,就是有北京户口的大学毕业生。你看懂了吧。

此外,北京正在不断给外地人到北京工作、生活提高门槛。严厉打击商办物业,就是这个目的。义务教育阶段入学条件提高,也是这个目的。

在这个大背景下,北京楼市率先入冬是必然的。但整体而言,这种入冬,不是房价的断崖式下跌,而是成交量的大幅减少。至于价格,将主要体现为阴跌。

通州和亦庄开发区出现较大跌幅,带有个案性质。


上图是通州的位置。通州将成为北京的副中心,北京四套班子都将迁到那里。通州的限购非常严厉,是中国第一个限购商办物业的地方。由于雄安新区问世,让通州这个“前年大计、国家大事”(没错,通州也有这个头衔)有了竞争对手,而且对手规格明显更高(雄安新区同深圳、浦东并列,通州副中心没有),所以房价出现下跌。


上图是亦庄的位置,在东南五环边上,位于朝阳区南部和大兴区交界(归大兴)。这个片区,是北京市内四大片区里定位最低的。按照上报中央的规划:

丰台区、朝阳区南部等北京南部地区将以保障首都核心功能的城市服务为主导功能。丰台区应建设成为首都高品质生活服务供给的重要保障区及对外交通枢纽等,朝阳区南部则被定义为重要的菜篮子供应基地、传统工业改造升级示范区。


那么,未来两年北京楼市将如何演变?

我的看法是:在中国的一线城市、强二线城市里,北京楼市具有最大的不确定性,主要来自北京“非首都功能的分流”。由于政府过于强势,而政策尚未完全公布,所以透明度偏低。目前看,风险主要集中在东城区、西城区,最多扩大到三环以内。这个区域将成为中央政务区(“首都区”),未来肯定会严格控制人口,方式很有可能是减少学校数量、提高入学门槛。

学位是构成房价的最重要因素,如果北京核心区变成中央政务区,非国家部委职员的家庭,孩子很可能难以在这个片区入学,这样自然就控制住了房价,也控制住了外来人口的涌入。至于通州,以及北京三环以外,规划变动带来的利空其实已经出尽,只是尚需市场消化而已。

从长线看,亦庄、通州的大跌,可能已经是介入的机会。但北京房价很难在两年内再次上涨,因为政策不允许,而资金价格也越来越贵,炒作难度大增。

那么,楼市政策将在何时再次逆转,从收紧变成放松?

这恐怕要看经济增长,特别是失业率情况。如果经济再度严重下滑,失业率飙升,再度放松楼市政策也不是不可能。

从长远看,北上广深的住宅仍将上涨。一下轮上涨将从哪里开始?我想下面这幅图表应该能告诉我们答案。




注:表格里单位为“万平方米”,数据来自各城市的统计公报,统计口径为“商品房”。

表格里展示的是2015年和2016年北上广深四大城市“商品房屋施工面积”和“竣工面积”,里面大约60%是住宅,其他是商办物业。北上广深目前实际生活人口都在2000万人以上,其中广州、深圳的小学生人数、幼儿园人数都已经超过北京、接近上海(上海小学为5年,需要换算为6年制,才能跟北深广比较)。所以,这四个城市的人口基本上在同一个数量级(2000万到3000万之间)。

但我们惊讶地发现,深圳的楼市供应量是最小的,基本上相当于一个中等规模的地级市。而深圳楼市又是最早进入调整期的,到目前已经调整了整整一年。而上述四大城市的人口政策是:深圳、广州在疯狂进人,北京和上海在越来越严格地限制人口流入。
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